Recibir las llaves de una vivienda recién construida no significa recibirla bien terminada. Hemos reunido los datos de las inspecciones de obra nueva que nuestro equipo pericial ha hecho en 2026 en viviendas entregadas por sus promotoras en las provincias de Alicante, Valencia y Sevilla. De media, cada vivienda llega con 70 defectos. Ninguna salió limpia: la que menos tenía sumaba 34 defectos y la que más, 137.

Las cifras de nuestras inspecciones de obra nueva

Hemos repasado uno por uno los informes de recepción de obra nueva que hemos emitido en 2026: pisos, áticos, adosados y chalés de promociones y promotoras distintas. Cada incidencia que aparece en ellos está numerada, ubicada y fotografiada. Estos son los resultados.En nuestros informes llamamos grave a lo que afecta a la seguridad de uso, deja entrar agua o impide que una instalación funcione. El resto son defectos moderados o leves: acabados, ajustes y remates que también hay que corregir, porque se han pagado como vivienda terminada.Una advertencia de rigor: esto no es una muestra estadística del mercado. Son las viviendas cuyos propietarios nos encargaron la revisión, y quien encarga una inspección suele tener algún motivo. Aun así, el patrón se repite en promociones diferentes, con promotoras diferentes y en tres provincias, y eso dice bastante de cómo se están entregando hoy las viviendas nuevas.

Los defectos que más se repiten en la obra nueva

Al poner los informes uno junto a otro, los mismos problemas aparecen una y otra vez. Estos son los que más nos encontramos y los que más cuesta arreglar si se dejan pasar.

1. Ventanas y puertas exteriores mal selladas

Cordones de silicona discontinuos, carpinterías sin sellar contra el cajón de la persiana y juntas exteriores con el relleno sin recortar y la silicona sucia por encima. Desde dentro la ventana parece nueva. El problema aparece con la primera lluvia con viento, cuando el agua y el aire entran por donde no deberían.

2. Suelos y alicatados que suenan a hueco

Al golpear con suavidad las baldosas, muchas suenan a hueco: la pieza no está bien adherida al soporte. Hoy no se nota, pero con el uso y los cambios de temperatura esas piezas se agrietan o se despegan. En varias viviendas hemos encontrado además rodapiés abombados porque el suelo se colocó sin junta de dilatación perimetral.

3. Terrazas que no desaguan y barandillas que se mueven

Terrazas sin pendiente hacia los sumideros, en las que el agua se queda encharcada, y anclajes de barandilla o esquinas sin rematar que dejan pasar el agua por debajo del solado. Cuando esa terraza hace de cubierta de la vivienda de abajo, el problema deja de ser solo tuyo. También hemos documentado barandillas de vidrio con balanceo y una barandilla de ático colocada sin su tornillería.

4. Fugas de agua desde el primer día

Pérdidas en el desagüe del lavabo, en el flexo de la ducha o en la grifería, y en un caso la válvula de seguridad del termo descargando agua sin desagüe sobre el falso techo. Son fugas pequeñas que nadie ve hasta que aparece la mancha, y para entonces el daño ya ha avanzado.

5. Aire acondicionado imposible de mantener

La unidad interior de la preinstalación de climatización queda escondida sobre un techo continuo de placa, sin registro. Para revisarla, limpiarla o repararla habrá que romper el techo. En otra vivienda, el equipo de aerotermia no llegaba a ponerse en marcha.

6. Lo que se prometió y no se entregó

La memoria de calidades forma parte de lo que compraste. Hemos encontrado trasteros sin solar cuando el propio manual de la vivienda dice que se han solado con gres, y una caja de telecomunicaciones con los cables sin conectar y sin distribuidor de señal. Lo que aparece en la oferta y en la publicidad es exigible aunque no se haya copiado en el contrato. Cuando lo entregado mejora lo contratado, nuestros informes lo dicen y no lo reclaman.

7. Puertas sin ajustar y acabados sin repasar

Puertas de entrada sin ajustar o sin sellar frente a un rellano abierto a la calle, puertas interiores que rozan o se abren solas, golpes en la pintura y obra sin limpiar. Cuando el mismo defecto se repite en todas las estancias, no estamos ante un mal día de un operario: falta el repaso final antes de la entrega.

Caso real: 78 defectos y más de 22.000 euros en un piso recién entregado

Para entender qué hay detrás de una cifra, este es uno de nuestros expedientes, contado sin ningún dato que permita identificar la vivienda, a sus propietarios ni la promoción. Un piso de tres dormitorios y dos baños, con terraza y trastero, de unos 88 m² construidos. El día de la visita estaba terminado y vacío. La inspección duró seis horas.

El ventanal que podía caerse

Las dos hojas correderas del ventanal del salón miden 203 cm de alto, colocadas en un marco con una luz de 201,5 cm. Quedaban a un milímetro de salirse de la guía superior y, con un pequeño empuje, se salían. Tomando como referencia el despiece de un sistema de corredera de uso muy extendido, la hoja debería entrar en la guía unos 11 mm. Una hoja de ese tamaño, con su vidrio, que cae sobre una persona no es un detalle de acabado: es un defecto de seguridad de utilización en un elemento que se abre y se cierra todos los días.

El resto de lo que encontramos

• • Escalón de salida a la terraza muy alto, con la huella inclinada hacia la ventana y piezas huecas que hacían saltar la junta al golpearlas.

• • Esquina y anclajes de la barandilla de la terraza sin rematar, con huecos por los que el agua pasa bajo el solado de una terraza que es, a la vez, la cubierta del piso de abajo.

• • Barandilla con golpes que dejan el metal al aire y sin tapones en las terminaciones, de modo que el agua corre por dentro del perfil.

• • Plato de ducha entregado con rajas y un desconchado junto al desagüe. No admite reparación aceptable en una vivienda nueva: hay que sustituirlo, levantando la hilada inferior del alicatado de las tres paredes que descansa sobre él.

• • Frontal de la bañera sin adherir, que cede al empujarlo, e inodoro que echa agua fuera de la taza en cada descarga.

• • Trastero sin solado ni rodapié, cuando el manual de la vivienda que entregó la propia promotora afirma que los trasteros se han solado con gres.

• • Ventilación forzada del trastero sin funcionar: aire estancado y un olor intenso a humedad en un local bajo rasante.

Resultado: 78 incidencias, 7 de ellas graves. Valorada partida a partida, a precio de mercado y sin añadir gastos generales ni beneficio industrial, la reparación supera los 22.000 euros con IVA. El informe recoge además el contraste con la memoria de calidades, la solución técnica que debe aplicarse a cada defecto y un dictamen final con la cifra que se reclama.

Por qué una vivienda nueva llega con tantos defectos

No hay una sola causa, pero los informes muestran un rasgo común: la repetición. El mismo sellado a medias en todas las ventanas, los mismos rodapiés sin junta en todas las habitaciones, las mismas puertas sin ajustar. La obra se ejecuta por oficios, cada uno con su calendario, y la revisión vivienda a vivienda antes de la entrega es la fase que más sufre cuando aprieta el plazo.Del otro lado está el comprador, que recibe la vivienda recién limpiada, con prisa por mudarse y sin agua ni luz dadas de alta muchas veces. En una visita de media hora es imposible detectar una baldosa hueca, una hoja corredera corta o una fuga bajo el lavabo. Para eso hace falta método, instrumentos y tiempo.

Qué dice la ley: plazos y quién responde

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fija en su artículo 17 tres plazos de responsabilidad por daños materiales en el edificio:

• • Diez años para los daños que afectan a la estructura y comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio.

• • Tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad, entre ellos la estanqueidad frente al agua.

• • Un año para los defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.

Hay un detalle que mucha gente desconoce: esos plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, es decir, desde el acta que firman promotor y constructor, y no desde el día en que a ti te dan las llaves. En una promoción grande el reloj puede llevar meses corriendo cuando entras a vivir. Además, frente a los compradores, el promotor responde de forma solidaria con los demás agentes que intervienen en la obra (artículo 17.3), y las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben a los dos años desde que se producen los daños (artículo 18).Para lo que se prometió y no se entregó, el artículo 61 de la ley de defensa de los consumidores establece que el contenido de la oferta, la promoción y la publicidad es exigible aunque no figure expresamente en el contrato. Eso incluye la memoria de calidades y el folleto comercial. A esto se suman las acciones por incumplimiento del contrato que prevé el Código Civil.Desde abril de 2025, además, antes de presentar una demanda civil hay que intentar una negociación previa con la otra parte, como exige la Ley Orgánica 1/2025 con los llamados medios adecuados de solución de controversias. Sentarse a esa negociación con un informe que numera cada defecto, lo fotografía y le pone precio cambia por completo la conversación con la promotora.

Cómo reclamar los defectos a la promotora, paso a paso

1. 1. Inspecciona en cuanto recibas las llaves, o antes si la promotora permite una visita de preentrega, y a ser posible con agua y luz dadas de alta para poder probar las instalaciones.

1. 1. Reúne la documentación: contrato, planos, memoria de calidades, manual de la vivienda y certificados de las instalaciones. Sin ella no se puede contrastar lo contratado con lo entregado.

1. 1. Encarga un informe con cada incidencia numerada, ubicada en su estancia y fotografiada. Una nota que diga «puertas mal» no sirve; una que diga qué puerta, qué le pasa y cómo se arregla, sí.

1. 1. Comunícalo a la promotora por un medio fehaciente, como el burofax, adjuntando el informe y pidiendo fecha para los repasos.

1. 1. Comprueba los repasos con una segunda revisión, punto por punto y con la misma numeración. Una firma de conformidad global puede dejar fuera lo que no se ha arreglado.

1. 1. Si no reparan o reparan mal, se valora cada defecto, se intenta la negociación previa y, si hace falta, se demanda con el perito ratificando su informe ante el juez.

Si quieres preparar tú mismo la visita, en nuestra guía sobre qué revisar en la entrega de llaves de una obra nueva tienes la lista completa por estancias, y en la de informe pericial para reclamar defectos de obra nueva se explica qué debe contener el documento para que sirva.

Cómo es nuestra inspección de obra nueva

En una inspección de obra nueva recorremos la vivienda completa, con sus anejos, y entregamos un informe en el que cada defecto lleva su código (INC-1, INC-2…), su fotografía, su gravedad y la solución técnica que la promotora debe aplicar. Contrastamos lo ejecutado con la memoria de calidades capítulo por capítulo y, cuando hace falta, valoramos la reparación partida a partida, a precio real de mercado, sin inflar y solo con trabajos que de verdad hay que ejecutar. Al final del informe va el inventario completo de fotografías, vídeos y documentos, por si el asunto termina en el juzgado.Si la promotora repara, el informe técnico cumple su función. Si no lo hace, el informe puede convertirse en un informe pericial emitido bajo juramento conforme al artículo 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el perito se ratifica en juicio si es citado. Los informes los firman peritos con formación de perito judicial inmobiliario, en obras de reforma y trabajos mal efectuados y en incendios y riesgos diversos (IRD), adheridos a AEPEJU y con seguro de responsabilidad civil profesional de hasta 450.000 euros, según las condiciones de la póliza.Trabajamos desde Torrevieja para toda la provincia de Alicante, con especial presencia en la Vega Baja y Torrevieja y en la provincia de Alicante hasta Benidorm y la Marina Baixa, y desde Sevilla para la capital y su área metropolitana. También atendemos Murcia, Valencia y Albacete, y Cádiz, Málaga, Córdoba y Huelva.

Preguntas frecuentes sobre defectos en obra nueva

¿Cuántos defectos es normal que tenga una vivienda nueva?

Cero no es lo habitual. En las viviendas de obra nueva que hemos inspeccionado en 2026 la media es de 70 incidencias y ninguna bajó de 34. Lo importante no es que haya defectos, sino que queden documentados dentro de plazo y que la promotora los corrija.

¿Cuándo conviene hacer la inspección de una vivienda de obra nueva?

En cuanto recibes las llaves, o en la visita de preentrega si la promotora la permite. Lo ideal es que haya agua y luz para probar las instalaciones. El plazo de un año para los defectos de acabado cuenta desde la recepción de la obra, que suele ser anterior a tu entrega de llaves.

¿Puedo reclamar si ya he firmado la entrega de llaves?

Por lo general sí. Las responsabilidades de la LOE no desaparecen por recibir la vivienda. Aun así, conviene que un abogado revise lo que firmaste, por si incluía alguna declaración de conformidad, y no conviene esperar: los plazos siguen corriendo.

¿Qué pasa si la promotora no repara los defectos?

Con un informe pericial que valore cada defecto se puede reclamar el coste de la reparación. Antes de demandar hay que intentar la negociación previa que exige la ley, y si no hay acuerdo, el perito defiende su informe en el juicio.

Nota sobre los datos. Cifras extraídas de los informes de recepción de vivienda de obra nueva emitidos por Verify Home Inspector en 2026. Se cuenta como incidencia cada defecto numerado en la relación del informe; las comprobaciones conformes y los puntos pendientes de verificación no se cuentan. Los importes son los totales con IVA de los informes que incluyen valoración económica de la reparación. No se publica ningún dato que permita identificar a clientes, viviendas o promociones.